À 39 ans, Ruben gère un patrimoine d’environ 150 logements en Espagne. Pourtant, il ne souhaite pas les proposer systématiquement en location à l’année : invité de l’émission Más Vale Tarde, sur La Sexta, il a expliqué privilégier les touristes pour réduire, selon lui, les risques liés aux impayés, aux litiges et à la récupération d’un bien.
Ce choix ne signifie pas que la location touristique soit sans contraintes. Les logements situés dans des villes de plus de 10 000 habitants peuvent être très demandés en juillet et en août, mais rester peu occupés le reste du temps, tandis que les charges continuent de courir. Le cas de Ruben met donc en lumière un arbitrage concret du marché immobilier : rechercher davantage de souplesse face aux aléas de la location résidentielle, au prix d’une activité plus saisonnière et d’une gestion soutenue.
En bref : pourquoi Ruben privilégie la location touristique
- Ruben possède environ 150 logements en Espagne et dit préférer les louer à des touristes plutôt qu’à l’année.
- Il invoque le manque de garanties qui, à ses yeux, entoure la location résidentielle en cas d’impayés ou de litige.
- La location saisonnière peut générer des recettes concentrées en été, mais les logements risquent de rester vacants hors saison.
- Charges, entretien, réglementation locale et gestion des réservations doivent être intégrés au calcul de la rentabilité locative.
- Il envisagerait même de vendre son patrimoine si les conditions de location ne lui paraissaient plus suffisamment sécurisées.
Ruben face au marché immobilier espagnol : la sécurité avant la location à l’année
Pour Ruben, le choix du mode de location commence par une question pratique : dans quelles conditions peut-il récupérer son bien si la relation avec un occupant se dégrade ? Il affirme qu’il accepterait plus volontiers la location à l’année si le cadre juridique lui apportait davantage de garanties en cas d’impayés ou de différend.
Cette position traduit son appréciation personnelle du risque ; elle ne signifie pas que tous les locataires seraient problématiques ni que la location touristique éliminerait les litiges. En Espagne, comme ailleurs, les règles applicables dépendent notamment du type de contrat, de la situation du logement et des textes en vigueur. Un investisseur doit donc vérifier les procédures et protections prévues localement avant de choisir son modèle.
Ruben a également évoqué la possibilité de vendre l’ensemble de son patrimoine. Ce scénario rappelle qu’un propriétaire immobilier ne compare pas seulement deux niveaux de revenus : il évalue aussi la prévisibilité des recettes, le temps consacré à la gestion et les conséquences financières d’un problème d’occupation.
Squat, impayés et risques locatifs : ce que les chiffres permettent de dire
La crainte de ne pas récupérer un logement peut peser lourd dans une décision d’investissement, même lorsque le risque demeure limité à l’échelle du parc locatif. En France, les chiffres du ministère de l’Intérieur cités pour 2023 font état d’environ 6 000 à 7 000 situations recensées, à mettre en regard d’un ordre de grandeur de 13 millions de baux signés chaque année. Ces données ne portent ni sur le même type d’événement ni nécessairement sur la même période : elles donnent un contexte, pas une probabilité individuelle de sinistre.
Une étude Ipsos-Verisure mentionnée dans les informations disponibles rapporte que 70 % des propriétaires interrogés redoutent le squat. Cette inquiétude ne doit pas être confondue avec la fréquence réelle des faits, ni transposée automatiquement à l’Espagne. Pour un bailleur, la réponse rationnelle consiste plutôt à examiner les garanties, les procédures de sélection et les coûts potentiels, puis à les comparer aux contraintes des locations de courte durée.
| Point à examiner | Location à l’année | Location touristique |
|---|---|---|
| Occupation du logement | Plus régulière pendant la durée du bail | Variable selon les saisons et la demande locale |
| Gestion quotidienne | Moins de rotations, mais suivi du contrat et des paiements | Réservations, arrivées, départs et entretien plus fréquents |
| Recettes | Potentiellement plus prévisibles | Parfois concentrées sur les périodes touristiques |
| Contraintes à vérifier | Règles du bail, solvabilité et traitement des impayés | Autorisations, règles locales, copropriété et fiscalité |
La comparaison ne se résume donc pas à « touristes contre locataires ». Les clauses du bail, les règles de copropriété et les frais qui s’ajoutent à l’exploitation peuvent modifier sensiblement le résultat ; un point détaillé dans cet article sur les pièges de copropriété en investissement locatif.
La peur d’un risque ne remplace pas son évaluation
Un propriétaire peut légitimement vouloir limiter son exposition, mais il gagne à distinguer le risque d’impayé, le squat, la vacance et les dégradations : ces situations n’ont ni les mêmes causes ni les mêmes réponses. Pour comparer les scénarios, il faut aussi intégrer les frais juridiques éventuels, l’assurance, les périodes sans revenus et le coût du temps consacré à la gestion.
Location saisonnière : des revenus d’été, mais des logements parfois vides
Ruben souligne une limite importante de son modèle : dans les villes concernées, les logements peuvent être particulièrement rentables en juillet et en août, tout en restant peu occupés le reste de l’année. Or, même sans réservation, les charges de copropriété, l’assurance, l’entretien et certaines dépenses courantes continuent de s’accumuler.
Le chiffre d’affaires des semaines de pointe ne suffit donc pas à juger la performance. Pour mesurer la rentabilité locative, il faut calculer les recettes réellement encaissées sur l’année, puis déduire les frais de ménage, les commissions des plateformes, les périodes vacantes, les réparations, les impôts et le coût de la gestion. Une saison estivale exceptionnelle peut masquer plusieurs mois de faible activité.
La réglementation est un autre élément décisif. Les autorisations et restrictions liées aux locations de courte durée varient selon les territoires et peuvent évoluer : avant de miser sur le tourisme, un bailleur doit vérifier les règles municipales, les obligations d’enregistrement et les éventuelles limites imposées par la copropriété. Pour approfondir les hypothèses de revenus et de charges, ce point sur la rentabilité d’un investissement locatif saisonnier permet de poser les bons repères.
Comment comparer la rentabilité d’une location touristique et d’un bail classique
Un investisseur fictif, propriétaire d’un appartement dans une ville visitée l’été, pourrait être tenté de comparer le tarif d’une nuit touristique au loyer mensuel d’un bail classique. Ce calcul serait incomplet : il faudrait estimer le nombre de nuits effectivement vendues, les périodes creuses et toutes les dépenses nécessaires entre deux séjours.
Un tableau de simulation aide à rendre visibles les hypothèses. Il ne fournit pas une promesse de rendement : ses résultats dépendent du quartier, du prix d’achat, de la demande, de la réglementation et de la qualité de la gestion. L’analyse des coûts d’exploitation d’un logement proposé sur une plateforme est également abordée dans ce guide sur la manière de calculer la rentabilité d’une location Airbnb.
- Recettes annuelles réalistes : partir d’un taux d’occupation prudent plutôt que des seules semaines les plus demandées.
- Frais récurrents : inclure charges, assurance, fiscalité, entretien et éventuels frais de gestion.
- Coûts de rotation : comptabiliser ménage, linge, remise des clés et petites réparations entre les séjours.
- Cadre réglementaire : vérifier les autorisations et restrictions applicables à l’adresse concernée.
- Solution de repli : déterminer si une location résidentielle ou une vente reste envisageable en cas de baisse du tourisme.
La location touristique peut séduire par sa flexibilité, mais elle transforme le logement en activité d’exploitation, avec des tâches répétées et une dépendance à la fréquentation. La location à l’année peut, elle, offrir davantage de continuité sans garantir l’absence d’impayés ou de litiges. Le bon choix dépend donc du revenu net attendu et du niveau de risque que le propriétaire est prêt à gérer.
Les vérifications à faire avant de choisir le tourisme
Le parcours de Ruben montre que la décision ne se prend pas uniquement en fonction du montant affiché par nuit. Un propriétaire doit d’abord confirmer qu’il peut légalement proposer le logement aux visiteurs, puis estimer le coût réel de chaque séjour et la demande en dehors des vacances scolaires.
Une stratégie solide prévoit aussi ce qui se passe si les règles changent ou si la fréquentation recule. Avant de s’engager, il est utile de confronter plusieurs scénarios et de vérifier si le bien conserve un usage locatif alternatif. Le tourisme peut constituer une option, mais sa rentabilité dépend autant de la gestion et de la réglementation que de son attractivité.
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Ruben dit vouloir limiter son exposition aux incertitudes qu’il associe à la location résidentielle, notamment en cas d’impayé ou de litige. Il s’agit de son appréciation du risque et non d’une garantie que la location touristique est sans problème.
La location touristique est-elle forcément plus rentable qu’une location à l’année ?
Non. Les recettes peuvent être plus élevées pendant les périodes de forte demande, mais la vacance hors saison, les frais de rotation, l’entretien, les commissions et les obligations locales peuvent réduire le revenu net.
Quelles dépenses faut-il inclure dans le calcul d’une location saisonnière ?
Il faut notamment intégrer les charges, l’assurance, l’entretien, le ménage, le linge, les commissions de plateforme, les impôts, les frais de gestion et les périodes sans réservation.
Les chiffres français sur le squat décrivent-ils la situation de Ruben en Espagne ?
Non. Les chiffres français cités concernent des faits recensés en France en 2023 et ne peuvent pas être transposés directement à l’Espagne. Ils fournissent seulement un élément de contexte sur la perception du risque locatif.