Le marché immobilier belge traverse une phase de contraste : au troisième trimestre 2026, les transactions immobilières se sont faites moins nombreuses, tandis que les prix des maisons et des appartements ont continué de progresser. Selon le baromètre de la Fédération du notariat (Fednot), les ventes ont reculé de 2,2 % par rapport à la même période de 2025. Le mouvement touche surtout les maisons et la Wallonie, alors que Bruxelles affiche une activité presque stable.
Pour les ménages qui préparent un achat immobilier, cette évolution impose de distinguer le rythme des ventes de celui des prix des logements. Des taux d’intérêt plus élevés et des incertitudes économiques poussent certains acheteurs à temporiser, sans pour autant entraîner de baisse généralisée des valeurs. Les jeunes adultes restent très présents parmi les acquéreurs : le marché se ralentit, mais ne se ferme pas. C’est ce décalage qui donne le ton des tendances immobilières observées cette année.
Immobilier en Belgique : les chiffres clés du ralentissement
- Les ventes diminuent de 2,2 % au troisième trimestre 2026 par rapport à un an plus tôt.
- Le recul atteint 2,8 % pour les maisons et 0,4 % pour les appartements.
- En Wallonie, les transactions baissent de 5,1 %, tandis que Bruxelles reste presque stable et que la Flandre recule de 1,1 %.
- Sur les neuf premiers mois de 2026, le prix moyen d’une maison s’établit à 360 613 euros, celui d’un appartement à 287 616 euros.
- Les acquéreurs de 26 à 30 ans forment le groupe d’âge le plus actif à l’échelle nationale.
Ces repères résument un marché du logement où la prudence gagne du terrain sans effacer la pression sur les prix. Pour situer cette évolution dans le temps, le bilan consacré à l’activité immobilière belge en 2025 offre un point de comparaison utile.
Baisse des ventes : la Wallonie concentre le recul
Entre juillet et septembre, la baisse des ventes est la plus nette dans le sud du pays. Les transactions y diminuent de 5,1 %, avec un recul de 6,9 % dans le Hainaut et de 3,5 % en province de Liège. Ce contraste rappelle qu’une tendance nationale peut masquer des dynamiques locales très différentes.
À Bruxelles, le volume global reste pratiquement inchangé, à -0,1 %, et les ventes d’appartements progressent légèrement, de 1,2 %. La Flandre enregistre une baisse de 1,1 % ; le Brabant flamand fait exception avec une hausse de 1 % des transactions. Pour un acheteur, l’emplacement et le type de bien comptent donc autant que la tendance générale.
| Territoire ou bien | Évolution des ventes | Élément à retenir |
|---|---|---|
| Belgique | -2,2 % | Recul global sur un an au troisième trimestre |
| Maisons | -2,8 % | Baisse plus marquée que pour les appartements |
| Appartements | -0,4 % | Activité relativement stable |
| Wallonie | -5,1 % | Hainaut : -6,9 % ; Liège : -3,5 % |
| Bruxelles | -0,1 % | Ventes d’appartements en hausse de 1,2 % |
| Flandre | -1,1 % | Brabant flamand en progression de 1 % |
Selon Renaud Grégoire, notaire et porte-parole de notaire.be, plusieurs facteurs alimentent cette prudence : le coût du crédit augmente avec les taux, tandis que les incertitudes économiques et budgétaires incitent les ménages à différer leur décision. En Flandre, les changements annoncés concernant les droits d’enregistrement peuvent aussi peser sur le calendrier des achats.
Hausse des prix : les maisons restent les plus chères à Bruxelles
Le ralentissement des transactions ne se traduit pas par une baisse générale des valeurs. Sur les neuf premiers mois de 2026, le prix moyen d’une maison atteint 360 613 euros en Belgique, soit 3 % de plus que la moyenne annuelle de 2025. Pour un appartement, la moyenne s’élève à 287 616 euros, en progression de 2 %.
Les écarts régionaux restent importants. À Bruxelles, une maison coûte en moyenne 609 227 euros (+4,8 %), contre 398 182 euros en Flandre (+3,5 %) et 270 239 euros en Wallonie (+0,6 %). Le prix moyen wallon augmente donc plus lentement, mais cette moyenne ne décrit pas à elle seule les différences entre provinces ni les caractéristiques de chaque bien.
Des écarts provinciaux à intégrer dans un projet d’achat
En Wallonie, le Brabant wallon demeure la province la plus chère pour une maison, avec une moyenne de 477 816 euros, en hausse de 4,2 %. Le Hainaut reste plus accessible : 215 339 euros en moyenne, avec un léger recul de 0,3 %. Pour les appartements, la moyenne wallonne est de 216 239 euros, et le Hainaut est à nouveau la province la moins chère, à 188 876 euros.
Ces chiffres sont des moyennes, pas des estimations pour un logement précis. Une maison rénovée, un appartement bien situé ou un bien nécessitant des travaux peuvent s’écarter sensiblement des valeurs provinciales. À Gerpinnes, par exemple, un projet résidentiel comme le Jardin des Saules illustre l’intérêt de comparer les caractéristiques concrètes d’une offre, et pas seulement son prix affiché.
Les jeunes adultes restent au cœur du marché immobilier
Les 26-30 ans sont la tranche d’âge la plus représentée parmi les acheteurs belges : ils réalisent 21 % des acquisitions de maisons et 15 % de celles d’appartements. Pour les maisons, les 31-35 ans suivent de près, avec 20 % des achats. L’âge moyen national est de 38 ans pour l’acquisition d’une maison et de 45 ans pour celle d’un appartement.
À Bruxelles, le profil diffère : les 31-35 ans sont les plus nombreux parmi les acheteurs d’appartements, tandis que les acquéreurs de maisons sont davantage représentés dans la tranche des 36-40 ans. Ces écarts peuvent refléter des parcours résidentiels distincts et des budgets qui varient selon le type de logement et la localisation.
Comment aborder un achat immobilier dans un marché moins fluide
Quand les prix montent mais que les ventes ralentissent, la préparation du financement devient décisive. Un ménage qui compare les offres de crédit, estime les frais annexes et vérifie le coût des travaux peut mieux mesurer sa marge de négociation et éviter de décider sous pression.
- Définir un budget global en intégrant le crédit, les frais d’acquisition et les éventuels travaux.
- Comparer plusieurs biens similaires dans la même commune, plutôt que de se fier à une moyenne nationale.
- Évaluer la performance énergétique et les rénovations nécessaires avant de formuler une offre.
- Se donner un délai de réflexion : la baisse du nombre de transactions peut offrir davantage de choix, sans garantir une baisse de prix.
Le bon repère n’est donc pas uniquement le prix demandé, mais la capacité du logement à répondre durablement aux besoins du ménage et à son budget. Dans ce contexte, le marché immobilier belge ralentit sans perdre son dynamisme de fond : les acheteurs avancent avec davantage de précautions, tandis que la hausse des prix se poursuit.
Ce que les chiffres du logement résidentiel indiquent pour la suite
La combinaison d’une activité moins soutenue et de prix en hausse signale un marché plus sélectif. Les ménages restent confrontés à des crédits plus coûteux, tandis que les vendeurs ne sont pas nécessairement contraints de réduire leurs prétentions. Le logement résidentiel conserve ainsi des écarts marqués selon les régions, les biens et leur état.
Pour les futurs acquéreurs, l’enjeu consiste à arbitrer entre localisation, qualité et capacité financière, plutôt qu’à attendre mécaniquement une baisse générale. Les données disponibles dessinent une période de transition : moins de transactions, mais une demande suffisamment présente pour soutenir les valeurs.
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La hausse du coût des crédits, les incertitudes économiques et budgétaires ainsi que les évolutions annoncées des droits d’enregistrement en Flandre poussent certains acheteurs à la prudence.
Les prix des logements baissent-ils en 2026 ?
Pas à l’échelle nationale selon les données fournies : sur les neuf premiers mois de 2026, le prix moyen des maisons progresse de 3 % par rapport à la moyenne annuelle de 2025 et celui des appartements de 2 %.
Où les maisons sont-elles les plus chères ?
Parmi les régions, Bruxelles affiche le prix moyen le plus élevé pour une maison, à 609 227 euros. En Wallonie, le Brabant wallon est la province la plus chère, avec une moyenne de 477 816 euros.
Quelle tranche d’âge achète le plus de logements en Belgique ?
Les 26-30 ans sont les plus actifs au niveau national : ils représentent 21 % des acquéreurs de maisons et 15 % de ceux d’appartements.