À 25 ans, Axel Paris possède déjà cinq biens immobiliers. Pourtant, lorsqu’il signe le compromis pour un appartement de 53 m² à Bordeaux, affiché à 234 000 euros, son expérience d’investisseur ne suffit pas à convaincre les banques. Son profil professionnel les inquiète : après une rupture conventionnelle, il vient de créer une SASU et perçoit 1 300 euros d’allocations chômage par mois. Les recettes de son entreprise restent sur le compte professionnel, sans salaire versé à titre personnel. Le projet d’achat immobilier semble alors compromis, malgré son patrimoine et sa volonté de quitter le studio de 30 m² qu’il loue depuis huit ans.
La solution vient d’un financement alternatif proposé par un courtier : acheter avec ses parents en indivision. Ce montage permet à Axel d’obtenir le prêt immobilier, tout en conservant la majorité du logement. Seize mois plus tard, il reprend les parts de ses parents et devient seul propriétaire, avec l’accord de la banque. Son parcours montre qu’un refus bancaire n’interdit pas toujours un achat d’appartement, mais rappelle aussi que l’aide familiale engage toutes les personnes concernées.
En bref : comment ce jeune emprunteur a obtenu son prêt immobilier
- À 25 ans et sans CDI, Axel essuie des refus malgré cinq biens immobiliers déjà détenus.
- Ses revenus personnels, composés notamment de 1 300 euros d’allocations, rassurent peu les prêteurs, car il ne se verse pas de salaire depuis sa SASU.
- L’achat en indivision avec ses parents lui permet de présenter un dossier plus solide : il détient 80 % du bien et ses parents 10 % chacun.
- Le financement obtenu comprend un emprunt de 250 000 euros sur 25 ans et un apport personnel de 15 000 euros.
- Après seize mois, Axel reprend les parts parentales et assume seul le crédit, avec l’accord de la banque.
- Ce type de solution doit être préparé avec le prêteur et le notaire : les parents peuvent engager leur capacité d’emprunt et être sollicités en cas d’impayés.
Refus bancaire : pourquoi les banques ont recalé Axel malgré son patrimoine
Axel investit dans l’immobilier depuis ses 20 ans et détient trois appartements ainsi que deux immeubles de rapport. Mais pour une banque, la valeur d’un patrimoine ne remplace pas automatiquement des revenus réguliers et vérifiables. Au moment de sa demande, son activité en SASU débute et il ne se verse aucun salaire ; ses allocations chômage s’élèvent à 1 300 euros par mois.
Cette situation illustre le décalage possible entre la réalité économique d’un entrepreneur et la lecture du dossier par un prêteur. Les recettes conservées dans l’entreprise ne sont pas nécessairement considérées comme des revenus personnels disponibles pour rembourser les échéances. À cela s’ajoute l’absence de CDI, souvent perçue comme un facteur d’incertitude, même si elle ne constitue pas à elle seule une interdiction d’emprunter.
Son projet répond pourtant à un besoin concret : après huit ans dans un studio loué 510 euros par mois, il cherche davantage d’espace sans augmenter simplement son budget de location. Pour préparer un premier achat, il peut être utile d’examiner les critères de calendrier et de capacité financière présentés dans ce guide sur le moment opportun pour un premier achat immobilier. La solidité du dossier reste toutefois aussi importante que le moment choisi.
Achat d’appartement en indivision : le montage familial qui débloque le crédit
Après plusieurs refus, un courtier propose à Axel de solliciter ses parents et d’acheter le logement en indivision. Dans ce cadre, plusieurs personnes détiennent ensemble un même bien, chacune avec une quote-part définie. Axel en possède 80 %, tandis que son père et sa mère détiennent chacun 10 %.
Ses parents ont terminé de rembourser leur résidence principale, ce qui renforce le dossier présenté à la banque. Ensemble, ils obtiennent un emprunt de 250 000 euros sur 25 ans, auquel Axel ajoute 15 000 euros d’apport personnel. Le montant du prêt ne correspond pas seulement au prix affiché du logement : le financement global doit être apprécié au regard de l’opération complète et de ses frais.
L’indivision ne transforme pas pour autant les parents en simples cautions de façade. Ils deviennent propriétaires d’une fraction du bien et peuvent aussi être engagés au titre du crédit selon les modalités signées avec la banque. Avant de s’inspirer de ce cas, chaque famille doit donc faire préciser les quotes-parts, les responsabilités de remboursement et les conditions d’une éventuelle sortie de l’indivision.
Les points à examiner avant de signer à plusieurs
- La répartition de propriété : les parts doivent être clairement inscrites dans les actes, car elles déterminent les droits de chacun.
- Le remboursement du prêt : les versements doivent rester cohérents avec la répartition prévue. Un décalage important peut soulever des questions patrimoniales ou fiscales, à examiner avec un notaire.
- La capacité d’emprunt des parents : leur engagement peut peser sur leurs projets futurs, même s’ils n’occupent pas le logement.
- Le risque d’impayé : selon le contrat de prêt, la banque peut demander aux coemprunteurs de contribuer au remboursement si l’un d’eux ne paie plus.
- La revente : le traitement de la plus-value peut différer selon la situation de chaque indivisaire. L’exonération liée à la résidence principale ne s’applique pas nécessairement de la même manière à la quote-part des parents.
La règle pratique est simple : un montage familial ne doit pas reposer uniquement sur la confiance. Il faut aussi prévoir par écrit les conséquences d’une séparation des intérêts, d’une revente ou d’un changement de situation financière.
Sans CDI, les précautions à prendre avant de solliciter ses proches
Le cas d’Axel rappelle qu’un jeune emprunteur peut présenter des atouts différents d’un salaire stable : expérience de gestion, patrimoine existant, épargne et projet cohérent. Ces éléments ne garantissent pas l’accord d’une banque, mais ils peuvent contribuer à l’analyse globale. Un courtier peut aussi aider à présenter clairement les revenus, les charges et les perspectives de l’activité professionnelle.
Pour les parents, l’aide ne se limite pas à un soutien moral. Leur intervention peut réduire leur capacité à emprunter pour un autre projet et les exposer à des obligations contractuelles. Il faut donc demander à la banque qui est emprunteur, à quel niveau chacun est engagé et dans quelles circonstances elle peut réclamer les mensualités.
La démarche financière mérite également un examen des coûts et de la rentabilité. Pour une activité immobilière ou entrepreneuriale, distinguer les indicateurs de marge et les flux réellement disponibles aide à éviter les confusions ; ce point est expliqué dans ce dossier sur le calcul du taux de marque et ses méthodes. Dans un dossier de crédit, cette analyse ne remplace pas les justificatifs demandés par le prêteur, mais elle aide à mieux comprendre l’équilibre financier du projet.
| Option de financement | Qui détient le logement ? | Point de vigilance principal |
|---|---|---|
| Emprunt souscrit seul | L’acheteur détient le bien en son nom | Les revenus personnels et la stabilité financière doivent convaincre la banque. |
| Achat en indivision avec les parents | L’enfant et ses parents détiennent des quotes-parts | Les droits de propriété, le remboursement et les règles de revente doivent être anticipés. |
| Parents codébiteurs non propriétaires | L’enfant peut détenir seul le logement | Les parents peuvent rester exposés au remboursement s’ils se sont engagés auprès de la banque. |
Ces solutions ne sont pas interchangeables : le meilleur choix dépend du dossier, de l’objectif patrimonial et du niveau de risque que chaque membre de la famille accepte de prendre.
Seize mois plus tard, Axel rachète les parts de ses parents
La configuration en indivision était conçue comme une étape. Seize mois après l’achat, l’appartement est estimé à 240 000 euros, auxquels s’ajoutent 7 000 euros de mobilier. Les parts parentales, qui représentent ensemble 20 % du bien immobilier, correspondent alors à 48 000 euros sur la valeur du logement.
Plutôt que de leur verser directement cette somme, Axel reprend l’intégralité du crédit à son nom, avec l’accord de la banque. L’opération entraîne 2 940 euros de frais et lui permet de devenir seul propriétaire. Cette sortie n’est donc ni automatique ni garantie : elle suppose que le prêteur accepte le nouveau montage et que l’emprunteur puisse assumer seul la dette.
Une autre voie évoquée par le notaire Antoine Cellard est celle du codébiteur non intéressé à la dette. Les parents peuvent alors s’engager auprès de la banque sans recevoir de part de propriété. L’enfant achète le logement en son nom, mais les parents peuvent devoir payer en cas de défaillance, selon les engagements contractuels. Cette option évite parfois un rachat ultérieur de parts, sans supprimer le risque financier pour les proches.
Les démarches à préparer pour sortir d’une indivision
- Faire établir la valeur du bien et le montant des droits détenus par chaque indivisaire.
- Demander à la banque si l’emprunteur peut reprendre seul le crédit et sous quelles conditions.
- Faire vérifier par le notaire les actes, les frais et les conséquences fiscales de l’opération.
- Formaliser la nouvelle répartition de propriété et les engagements de remboursement.
Le parcours d’Axel montre qu’un financement alternatif peut ouvrir une porte, mais que la sortie doit être envisagée dès le départ. La réussite du montage tient autant à l’accord bancaire initial qu’à la possibilité concrète de le faire évoluer.
Un prêt immobilier sans CDI reste une décision à encadrer
Un CDI facilite souvent la lecture d’un dossier, mais son absence ne ferme pas automatiquement l’accès au crédit. Pour un achat immobilier, la banque étudie notamment les revenus justifiables, les charges, l’apport personnel, la gestion des comptes et les garanties proposées. Le patrimoine déjà constitué peut compter, sans neutraliser les difficultés liées à des revenus professionnels récents ou irréguliers.
Avant de faire intervenir des proches, le jeune emprunteur doit comparer plusieurs pistes et mesurer leurs effets à long terme. L’indivision peut aider à obtenir un financement, tandis qu’un engagement de codébiteur peut préserver la propriété exclusive de l’enfant ; dans les deux cas, les conséquences doivent être comprises par tous et validées avec la banque et le notaire.
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Oui, l’absence de CDI n’interdit pas à elle seule l’obtention d’un crédit. La banque examine notamment la régularité des revenus, les charges, l’apport, la situation professionnelle et les garanties du dossier.
Comment l’indivision a-t-elle aidé Axel à acheter son appartement ?
Ses parents ont acheté le logement avec lui et sont devenus propriétaires de 10 % chacun, tandis qu’Axel en détenait 80 %. Leurs profils ont renforcé la demande d’emprunt présentée à la banque.
Les parents qui achètent en indivision doivent-ils rembourser le prêt ?
Cela dépend des engagements prévus dans le contrat de crédit. Les parents peuvent être tenus de contribuer au remboursement ; il faut faire préciser leurs obligations par la banque avant la signature.
Quelle différence entre l’indivision et le codébiteur non propriétaire ?
En indivision, les parents détiennent une part du logement. Comme codébiteurs non propriétaires, ils peuvent s’engager auprès de la banque sans posséder de part, mais rester exposés au remboursement selon le contrat signé.
Peut-on devenir seul propriétaire après un achat en indivision ?
C’est possible si les parts sont rachetées et si la banque accepte les nouvelles modalités de financement. Une estimation, un acte notarié et l’analyse des frais et conséquences fiscales sont nécessaires.