À Pontoise, une agence propose de parcourir un logement sans pousser sa porte : lunettes 3D sur le nez, joystick en main, le visiteur se déplace dans une représentation numérique du bien projetée sur un écran de 3,5 mètres sur 2. L’objectif de Domus Virtualimmo est concret : aider les acheteurs à faire une première sélection de biens avant d’organiser une visite sur place, tout en évitant aux vendeurs des passages répétés de curieux peu décidés.
Pour créer ces jumeaux numériques, les logements sont captés à l’aide d’une caméra LiDAR et traités avec la technologie 3D Gaussian Splatting. Le résultat se distingue d’une modélisation classique par un rendu plus réaliste des volumes et des espaces. Cette technologie immobilière ne remplace pas l’observation directe, mais elle peut rendre la recherche immobilière plus ciblée : on se fait une idée de l’agencement, on repère les pièces qui méritent une visite et l’on écarte plus tôt les biens qui ne correspondent pas à ses critères.
Pour un acheteur comme Camille, qui compare plusieurs appartements avant de se déplacer, l’intérêt est d’abord pratique. L’immersion facilite la projection et améliore l’expérience utilisateur, mais elle ne renseigne pas à elle seule sur l’état réel du logement, son environnement ou les nuisances du quartier. La visite virtuelle est donc un outil de présélection : son gain de temps dépend de la qualité des images et des questions que l’on pose ensuite. Le choix du logement reste à confirmer sur place.
En bref : ce que la visite virtuelle change dans la sélection de biens
- Une première visite à distance : l’acheteur explore les pièces et l’agencement avant de prendre rendez-vous.
- Un rendu immersif : la capture LiDAR et le Gaussian Splatting visent à restituer les volumes de façon plus réaliste qu’une visite 3D classique.
- Moins de déplacements inutiles : les candidats peuvent concentrer leurs visites physiques sur les biens qui correspondent réellement à leurs attentes.
- Une limite à garder en tête : l’image ne permet pas de vérifier seule l’état du logement, les bruits, la luminosité à différents moments ou les parties communes.
Une visite virtuelle immersive testée en agence à Pontoise
Le parcours commence à l’étage de l’agence, devant une grande toile alimentée par un vidéoprojecteur. Les lunettes fournies sont des lunettes 3D classiques, et non un casque fermé : le dispositif conserve une vue de la pièce où se déroule la séance tout en donnant du relief au logement affiché.
Le joystick permet de progresser dans les espaces plutôt que de simplement faire défiler des photographies. Cette différence compte pour évaluer une circulation entre le séjour et la cuisine, ou pour comprendre comment les pièces s’enchaînent. L’immersion rend la découverte plus active, sans transformer l’image en preuve de l’état du bien.
LiDAR et Gaussian Splatting : comment le logement est représenté
En amont, l’agent réalise une captation des biens sous mandat avec une caméra LiDAR. Cette technologie mesure l’espace afin de produire une représentation tridimensionnelle, ensuite travaillée avec le procédé Gaussian Splatting, qui restitue l’apparence des surfaces et des volumes à partir des données recueillies.
Dans le cas présenté par Domus Virtualimmo, l’outil est développé par Imagin-VR, une entreprise française basée à Laval. Le fondateur de l’agence, Édouard Gramond, est un ancien agent immobilier ; le dispositif vise ainsi un usage très concret du métier : préparer les visites en identifiant les logements qui suscitent un intérêt suffisamment précis.
Quels critères peut-on mieux évaluer à distance ?
Une exploration immersive aide à se représenter la disposition générale d’un logement. Elle permet, par exemple, de repérer une entrée étroite, d’observer la relation entre les pièces ou de constater qu’un espace paraît moins ouvert que ne le suggèrent quelques photos choisies.
Camille peut ainsi comparer plusieurs appartements selon ses critères avant de libérer une demi-journée pour les visiter. Toutefois, l’image ne remplace ni les mesures précises ni l’examen des documents : les dimensions doivent être confirmées, et les diagnostics, les charges, l’état des équipements ainsi que les informations sur la copropriété restent à consulter.
| Ce que la visite virtuelle aide à examiner | Ce qui demande une vérification complémentaire |
|---|---|
| Agencement général et enchaînement des pièces | Dimensions exactes et possibilité d’installer son mobilier |
| Impression des volumes et organisation des espaces | État des murs, sols, fenêtres et équipements |
| Adéquation apparente avec les critères de recherche | Bruit, odeurs, voisinage et ambiance du quartier |
| Intérêt à organiser une visite physique | Diagnostics, charges, travaux et documents de copropriété |
La visite immersive répond donc à une question précise : ce bien mérite-t-il d’être vu en personne ? Elle ne suffit pas à décider d’un achat, qui suppose de recouper l’impression visuelle avec les informations techniques, financières et juridiques.
Le gain de temps dépend de la qualité de la présélection
Éviter un déplacement ne signifie pas accélérer chaque étape de la transaction. Le bénéfice apparaît surtout lorsque l’acheteur peut écarter un logement pour une raison claire — une circulation peu pratique, une pièce qui ne répond pas à son besoin ou une configuration incompatible avec son projet — avant de solliciter une visite physique.
À l’inverse, une représentation séduisante peut susciter une projection trop rapide. Un écran ne rend pas compte de toutes les variations de lumière au cours de la journée, pas plus qu’il ne permet d’écouter les bruits de rue ou de palier. Pour une décision solide, la visite à distance prépare donc la visite réelle au lieu de s’y substituer.
Visite à distance : les bonnes questions avant de se déplacer
Une fois le parcours terminé, les détails qui manquent deviennent aussi importants que les espaces observés. Avant de prendre rendez-vous, l’acheteur gagne à demander les informations qui ne peuvent pas être déduites de l’image, puis à vérifier sur place les points décisifs.
- Les dimensions sont-elles disponibles ? Elles permettent de vérifier qu’un lit, une table ou un bureau trouvera sa place.
- Quand la captation a-t-elle été réalisée ? Des travaux ou des changements d’aménagement peuvent rendre la représentation moins fidèle à l’état actuel.
- Quelles sont les conditions de visite physique ? Elles restent nécessaires pour examiner les finitions, les équipements et les parties communes.
- Quels documents sont consultables ? Diagnostics, charges et informations sur la copropriété complètent l’impression visuelle.
Pour les vendeurs, le dispositif peut aussi limiter les sollicitations répétées en réservant les visites sur place aux acheteurs déjà intéressés par la configuration du logement. Mais la qualité de la présélection repose sur une présentation complète et à jour : une technologie ne compense pas une information manquante.
Questions fréquentes sur la visite virtuelle immobilière
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Non. Elle aide à découvrir l’agencement et à présélectionner les logements, mais ne permet pas de contrôler pleinement l’état du bien, les nuisances, l’environnement ou les parties communes.
Comment les images 3D du logement sont-elles réalisées ?
Dans le dispositif présenté à Pontoise, une caméra LiDAR sert à capter les espaces. Les données sont ensuite traitées avec la technologie 3D Gaussian Splatting pour créer une représentation immersive du bien.
La visite virtuelle permet-elle de mesurer précisément les pièces ?
Elle donne une perception des volumes et de l’agencement, mais les dimensions exactes doivent être confirmées auprès de l’agence ou dans les documents du logement.
À qui cette technologie immobilière est-elle utile ?
Elle peut aider les acheteurs qui comparent plusieurs biens, notamment lorsqu’ils souhaitent limiter les déplacements, et les vendeurs qui veulent éviter des visites physiques sans intérêt concret.