Dans un bureau d’études, un projet de résidence peut changer de trajectoire avant même l’arrivée des grues : le coût des matériaux augmente, une exigence technique s’ajoute et l’équilibre financier ne tient plus. Cette pression résume la demande portée par les promoteurs immobiliers, qui réclament un allègement des règles encadrant la construction. Selon les chiffres cités par les professionnels, les coûts de production du bâtiment ont progressé de 50 % entre 2005 et 2024, tandis qu’un quart des projets seraient abandonnés chaque année.
Le débat ne porte pas seulement sur le prix de revient d’un immeuble. Il concerne aussi la capacité à produire du logement dans un contexte où les besoins restent importants, tout en respectant les objectifs environnementaux et les exigences de sécurité. Marc Gedoux et Frank Hovorka proposent notamment de suspendre les prochains paliers de la réglementation environnementale RE2020. Pour les acteurs du secteur, le calendrier des normes du bâtiment doit pouvoir s’adapter à la réalité économique des opérations ; pour leurs opposants, alléger les contraintes ne doit pas fragiliser la qualité des constructions ni les engagements climatiques.
La difficulté consiste donc à trouver un équilibre : des règles lisibles et applicables, sans renoncer aux objectifs de long terme. Cette discussion, relancée à l’automne 2026, touche aussi l’urbanisme, les permis de construire et le financement des opérations. Elle s’inscrit dans un contexte où la réforme fiscale est également évoquée par des acteurs internationaux, comme le montre cet article sur l’appel de Berkeley Group à une réforme pour dynamiser le secteur immobilier.
En bref
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Les promoteurs réclament un allègement des règles face à la hausse des coûts de production et à l’inflation des matières premières.
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Entre 2005 et 2024, les coûts du bâtiment ont augmenté de 50 % ; les professionnels indiquent qu’un quart des projets sont abandonnés chaque année.
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Marc Gedoux et Frank Hovorka proposent de suspendre les prochaines étapes de la RE2020, plutôt que de renoncer à toute ambition environnementale.
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Le débat porte sur la manière de produire davantage de logements tout en préservant la qualité, la sobriété énergétique et la viabilité financière des opérations.
Pourquoi les promoteurs immobiliers demandent un allègement des règles
Pour mesurer la pression, imaginons une société de promotion qui prépare un petit ensemble résidentiel. Son bilan prévisionnel doit absorber le prix du foncier, les travaux, le financement et les prescriptions réglementaires ; si plusieurs postes augmentent simultanément, l’opération peut devenir déficitaire ou trop risquée pour être lancée.
La hausse de 50 % des coûts de production du bâtiment entre 2005 et 2024 donne une indication de l’ampleur du mouvement. Les professionnels avancent également qu’un quart des projets sont abandonnés chaque année, signe que les difficultés ne se limitent pas aux chantiers déjà ouverts : elles peuvent empêcher des programmes d’aboutir avant le dépôt ou l’obtention du permis de construire.
Des coûts en hausse, des opérations plus difficiles à équilibrer
L’inflation des matières premières alourdit directement les devis, tandis que les délais et les exigences techniques influencent le coût global d’une opération. Quand les charges progressent plus vite que les recettes attendues, le promoteur peut réduire la taille du projet, reporter son lancement ou y renoncer.
Pour les futurs habitants, ces arbitrages ont des conséquences concrètes : moins de programmes mis en vente peut limiter le choix et retarder l’arrivée de nouveaux logements. La demande d’assouplissement s’appuie donc sur un enjeu de production, mais elle ne règle pas à elle seule les difficultés d’accès au crédit, au foncier ou à la demande solvable.
La position des promoteurs se comprend ainsi comme une recherche de prévisibilité économique. Une règle annoncée suffisamment tôt et accompagnée d’un calendrier réaliste permet de mieux chiffrer un programme ; une évolution difficile à intégrer peut, au contraire, fragiliser son financement avant même le début des travaux.
RE2020 : le calendrier environnemental au cœur des demandes
La RE2020 fixe des exigences environnementales pour les constructions neuves et prévoit une progression de ses seuils. Marc Gedoux et Frank Hovorka demandent de suspendre les prochains paliers, afin de donner davantage de temps aux entreprises pour adapter leurs procédés et absorber les investissements nécessaires.
Cette proposition ne signifie pas nécessairement l’abandon de la transition environnementale. Elle met plutôt en lumière une question de rythme : comment réduire l’empreinte des bâtiments sans rendre trop coûteuse la production d’un logement ? Les échéances à venir, notamment celles de 2028 et 2031, donnent une dimension immédiate au débat pour les opérations préparées aujourd’hui.
Concilier normes du bâtiment et faisabilité des projets
Une réglementation environnementale peut encourager l’innovation et améliorer la performance d’un bâtiment sur la durée. Mais si les solutions techniques nécessaires ne sont pas disponibles à un coût soutenable, les promoteurs estiment que le calendrier risque de réduire le nombre d’opérations réalisables.
L’arbitrage doit donc examiner les effets dans leur ensemble : coût de construction, consommation future, confort d’été et émissions liées aux matériaux. Un logement moins coûteux à produire mais difficile à rafraîchir lors des fortes chaleurs ne répondrait pas pleinement aux besoins des occupants ; à l’inverse, une exigence trop rapide à mettre en œuvre peut bloquer des projets. L’enjeu est de rendre la transition réalisable, et non de choisir entre environnement et construction.
Le débat rejoint les préoccupations d’adaptation climatique déjà visibles dans les villes, où la capacité des logements à rester habitables lors des canicules devient un critère important. La souplesse réclamée par la profession ne peut donc être évaluée qu’en tenant compte à la fois du coût initial et de la qualité d’usage dans le temps.
Urbanisme et permis de construire : les leviers d’une relance
Les normes nationales ne sont qu’une partie du parcours d’un projet. Les règles d’urbanisme, les contraintes locales et les étapes nécessaires à l’obtention d’un permis de construire peuvent aussi peser sur les délais et les coûts, notamment lorsqu’un dossier doit être modifié ou complété.
Pour un promoteur, l’incertitude sur la durée d’instruction complique la mobilisation des financements et la planification des entreprises. Simplifier les démarches ou clarifier les règles pourrait réduire ces frictions, à condition de préserver l’examen des impacts du projet sur le quartier, les équipements et les futurs habitants.
Agir sur la lisibilité plutôt que supprimer les garanties
Un allègement utile peut passer par des procédures plus cohérentes, des délais mieux maîtrisés et des exigences compréhensibles dès la conception. Ces ajustements réduisent le risque de découvrir tardivement une contrainte qui oblige à reprendre les plans ou à revoir le financement.
La simplification ne doit cependant pas effacer les garanties d’intérêt général. Les règles d’urbanisme organisent la densité, les accès et l’intégration des bâtiments ; elles contribuent aussi à éviter que la réponse à la crise du logement se traduise par des opérations mal adaptées à leur environnement. Le bon indicateur n’est donc pas seulement le nombre de démarches supprimées, mais la capacité à faire aboutir des projets de qualité dans des délais prévisibles.
Pour mieux situer le cadre juridique, les porteurs de projets peuvent également consulter ce point sur l’entrée en vigueur des lois et leurs effets dans le temps. Comprendre quand une règle devient applicable est essentiel pour sécuriser les étapes d’un programme immobilier.
Ce que pourrait changer un allègement des règles pour le secteur immobilier
Un assouplissement ciblé pourrait améliorer la prévisibilité et éviter que des projets soient abandonnés pour des raisons de coûts ou de délais. Mais son effet dépendrait de sa portée : la suspension d’un palier réglementaire, la simplification des procédures et une réforme de la fiscalité ne produisent pas les mêmes résultats, et ne répondent pas aux mêmes obstacles.
La demande des professionnels doit ainsi être examinée au regard de plusieurs critères. Le tableau ci-dessous distingue les leviers évoqués et les points de vigilance qui accompagnent chacun d’eux.
| Levier envisagé | Effet recherché | Point de vigilance |
|---|---|---|
| Suspension de prochains paliers de la RE2020 | Donner davantage de temps pour adapter les techniques et les coûts de construction. | Maintenir une trajectoire environnementale crédible et protéger la qualité des logements. |
| Simplification des démarches d’urbanisme | Réduire les délais et l’incertitude avant le lancement d’une opération. | Préserver l’examen de l’intégration locale et des besoins en équipements. |
| Meilleure visibilité sur les normes | Permettre aux promoteurs de chiffrer et financer les programmes avec davantage de stabilité. | Éviter que la prévisibilité ne se transforme en gel durable des exigences. |
| Action sur les conditions économiques | Améliorer la viabilité des projets et favoriser la production de logements. | Ne pas supposer qu’un allègement réglementaire suffira à résoudre les difficultés de financement et de demande. |
Une relance qui dépend de plusieurs facteurs
Pour qu’un programme sorte de terre, il faut réunir un terrain adapté, un financement viable, une autorisation d’urbanisme et une demande suffisante. Réduire les contraintes sur un seul de ces éléments peut aider, mais ne garantit pas automatiquement la reprise de la construction.
La discussion porte donc aussi sur la coordination entre acteurs publics et privés : fixer un cap environnemental lisible, adapter les calendriers lorsque les capacités techniques le justifient et accélérer les décisions sans affaiblir les contrôles essentiels. Pour le secteur immobilier, l’équilibre recherché est celui qui permet de construire davantage sans déplacer les coûts vers les futurs occupants ou les collectivités.
Questions fréquentes sur les règles de construction et les promoteurs
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Ils estiment que la hausse des coûts de production et l’accumulation des exigences rendent certaines opérations difficiles à financer. Un cadre plus lisible ou un calendrier mieux adapté pourrait, selon eux, limiter les abandons de projets.
Que demandent Marc Gedoux et Frank Hovorka au sujet de la RE2020 ?
Ils proposent de suspendre les prochains paliers de la réglementation environnementale RE2020, afin de laisser davantage de temps aux professionnels pour adapter les techniques et absorber les coûts.
Un allègement des normes garantit-il davantage de logements ?
Non. Il peut faciliter certaines opérations, mais la production dépend aussi du foncier, du financement, des permis de construire et de la demande. Les effets varient selon les projets et les territoires.
Comment concilier simplification et qualité du logement ?
En ciblant les procédures et les calendriers qui créent des blocages, tout en maintenant les exigences nécessaires à la sécurité, à la performance des bâtiments et à leur bonne intégration dans l’urbanisme local.