Investissement locatif : le crédit immobilier pourrait-il devenir plus accessible ?
Les taux remontent et la limite d’endettement de 35 % bloque certains projets de location. Le ministre du Logement et les professionnels du crédit proposent de revoir les règles, mais aucune réforme n’est encore actée.
En bref : des taux en hausse et des règles discutées
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En novembre 2026, les taux moyens atteignent 3,82 % sur 20 ans et 3,90 % sur 25 ans, selon Empruntis.
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Le plafond d’endettement du HCSF peut empêcher un investisseur déjà engagé dans l’achat de sa résidence principale d’obtenir un nouveau prêt immobilier.
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L’Apic propose de réexaminer le calcul des loyers et des mensualités pour mieux mesurer l’équilibre d’un projet locatif.
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Le HCSF doit encore se prononcer : l’accessibilité du crédit pourrait évoluer, mais rien ne garantit un changement à court terme.
Crédit immobilier : des taux qui pèsent sur les projets locatifs
Les conditions d’emprunt se sont tendues en novembre. Les taux moyens ont progressé de 0,09 à 0,12 point en un mois, sur fond de hausse de l’OAT à 10 ans, au-dessus de 5 % fin octobre. Selon Vousfinancer, les barèmes sur 20 ans vont de 3,60 % à 4,50 % : certains emprunteurs dépassent donc déjà le seuil des 4 %.
Pour un investisseur, cette hausse renchérit le financement immobilier et réduit la marge entre les loyers perçus et les mensualités. Un projet qui semblait équilibré sur une simulation antérieure peut perdre en rentabilité locative si le taux d’intérêt augmente ou si l’assurance emprunteur alourdit la facture. Pour suivre cette évolution, consultez notre point sur les taux qui se rapprochent des 4 %.
La règle des 35 % freine certains emprunteurs
Le reste à vivre face au taux d’endettement
Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) plafonne en principe le taux d’endettement à 35 %, assurance comprise. Les banques disposent d’une marge de dérogation pour une partie de leurs prêts, mais celle-ci profite surtout aux acheteurs de leur résidence principale. Les bailleurs peuvent donc se heurter à la règle même lorsque leurs revenus leur laissent un reste à vivre confortable.
Le ministre du Logement, Vincent Jeanbrun, a illustré cette difficulté avec un ménage gagnant 10 000 euros par mois et remboursant déjà 3 500 euros pour son logement. Son budget restant atteint 6 500 euros, mais un nouvel emprunt peut faire dépasser le plafond réglementaire. Le débat porte ainsi sur la façon dont la capacité d’emprunt reflète réellement la situation du foyer.
Investissement locatif : le calcul des loyers en débat
Une approche différentielle proposée par l’Apic
Dans un livre blanc publié le 2 novembre, l’Association professionnelle des intermédiaires en crédits (Apic) avance plusieurs pistes. Elle souhaite que les règles du HCSF redeviennent des recommandations, ou que les investissements locatifs soient traités à part. À défaut, elle défend une approche différentielle, qui met en regard les loyers retenus et la mensualité du nouveau crédit.
Reprenons un exemple concret : le ménage perçoit 10 000 euros par mois, rembourse 3 500 euros pour sa résidence principale et envisage une mensualité locative de 800 euros. Le futur logement devrait rapporter 1 000 euros de loyer. Avec une décote prudente de 30 %, la banque ne retient que 700 euros de revenus locatifs.
| Mode de calcul | Revenus retenus | Charges retenues | Endettement estimé |
|---|---|---|---|
| Calcul actuel illustré | 10 700 € | 4 300 € | 40,2 % |
| Approche différentielle proposée | 9 900 € | 3 500 € | Environ 35 % |
Dans le second calcul, l’écart de 100 euros entre le loyer retenu et la mensualité locative est soustrait des revenus ; la mensualité de ce prêt n’est pas comptée une seconde fois dans les charges. Le dossier se rapproche alors du seuil autorisé. Cette méthode, utilisée par les banques avant 2022, n’est qu’une proposition à ce stade.
Une réforme encore suspendue à la décision du HCSF
La décision revient au HCSF, présidé par le ministre de l’Économie. Le Sénat a inscrit dans le projet de loi logement une disposition demandant que l’accès au logement soit pris en compte ; le texte doit être examiné à l’Assemblée nationale à partir du 17 novembre. Cela ouvre un débat politique, pas une modification immédiate des critères.
En attendant, les candidats bailleurs ont intérêt à tester plusieurs hypothèses de loyers, de charges et de taux, puis à interroger plusieurs banques sur leurs méthodes de calcul. Un dossier solide doit montrer que le projet tient même avec une vacance locative ou des travaux imprévus. Les obstacles fréquents à l’obtention d’un prêt sont détaillés dans ce guide sur les motifs de refus d’un crédit immobilier : la réforme éventuelle ne dispense pas d’une analyse prudente du marché locatif.
